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客戶問答

租房子的注意事項？

房屋結構是否安全，應選擇合法建物承租。
和房東簽約時，應與年滿二十歲以上之有行為能力人簽約，方有效力。
訂約時，應要求房東出示房屋相關證明及身份證件，若對方並非產權所有人，則應要求房東出示授權書及身份證明文件。
房東若為二房東時，需清楚了解二房東與產權所有人之間的契約中，是否有禁止分租或轉租條例之規定。
可直接詢問房東，該房屋是否曾發生過非自然身故之情事。
承租房屋時，需檢查屋內所提供之設備是否可供正常使用。
房內的水電、瓦斯、管理費是否內含或由房客自行負擔等。
交還房屋時，應打掃乾淨交還屋主並且恢復折舊後的原狀。

租約未到期，可以搬走嗎?

依照民法第四百二十一條所稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，原不許當事人於期限屆至前任意終止租約。但亦有例外，如承租人死亡，其繼承人不願繼續承租者，仍得終止租約。又如租約約定當事人之一方於期限屆滿前得終止租約者，各當事人得自由終止租約。基於私法自治原則，如承租人訂定租賃契約書時，未與出租人約定期限屆滿前得終止租約，則承租人於租約未到期即搬遷，仍需依租賃契約之違約條文處理。但承租人亦可比較違約金及補足未到期之租金差額，擇其低者為之。另建議承租人儘早告知出租人搬遷事宜，並套交情，說明搬遷係有不得已苦衷，請出租人諒解並酌減違約金，若遇到好房東甚至可免付違約金。

房客繳付之租金要如何抵扣所得稅？

■條件：
1.租金一年至多可申報12萬。
2.房客租此屋是用為自住之用途，且簽約之承租之必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。
3.若要申報此租屋扣抵即不能同時申報購屋自住貸款利息支出之扣抵。
■申報必備文件：
1.租約：必須載明房屋地址，租金金額及房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址。
2.付房租之證明影本：房客必須檢附房東簽收的收據，或足以證明匯入房東帳戶的證明文件影本，如
　自動櫃員機轉帳收據，或匯款證明。
3.房客自住的設籍證明文件 (戶籍要遷進來)或簽具切結書保證承租人承租的房屋在課稅年度內是供自
　住且非供營業或執行業務使用。

房客租屋應注意之事項有哪些？

房客租屋注意之事項：
1.簽約時須檢查是否為房東本人
　方法為：請其出示房屋(建築改良物)所有權狀，核對其所有人與房東之身份証是否無誤。
　若非房東本人，而為其太太或親友出面與您簽約，要請其提供授權書，否則此份合約對房
　東本人將無效。
2.遷入房屋時請房東會同，儘可能檢查房屋設備，如有損壞等，拍照存証，並以書面寫清楚
　由誰負責修或註明原已損壞。
3.簽約時最好先說明若要提前解約處理方式，如為住家式一般為賠償房東一個月押金為合
　理。
4.只要房客不違法房東是無法向房客要求提前終止租約的。
5.若租到法拍屋及，金銀拍屋，則將可能會租期未屆即被強制驅離，避免方式為簽約時檢視
　房屋謄本之他項權利部是否有查封或，金銀拍公司之註記。

租賃契約法院公證流程

房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人交還房屋，給付租金及違約金，出租人返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免，聲請手續如下：

一、向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求書一份，每份新台幣（下同）二元。

二、請求書的填寫方式：

填明請求人即出租人、承租人雙方（承租人覓有保證人時，填在承租人之後），姓名、年籍、身分證統一號碼及地址。
「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。　　
「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。
最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年月日。
三、請求書寫好後，交公證處收件登記，分由公證人辦理。

四、請求人（保證人也是請求人）、代理人均應攜帶國民身分證及印章，出租人並要帶房屋稅單（須最近一期，並備影本一分存
卷）。請求人如係公司、商號或法人，請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書（複印本亦可）、負責人身分證及印章，公司、商號或法人之印章。

五、請求人（公司、商號、法人之負責人）本人不能到場，可以委任他人代理，但要提出經請求人本人簽章之授權書。
（一）提出之授權書，應以下列方式之一證明之：

經公證或認證。
經有關公務機關證明：包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關、現服役之部隊或現服監之監所機關等。
於境外作成者，經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成，須經駐外館處證明，並得請外交部複驗；如係在大陸地
區作成，須經海峽交流基金會證明。
外國人或居住境外之人作成者，經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。
授權書附有請求人之印鑑證明書者（須半年內，向戶政事務所申請），授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。
（二）前項第５點之印鑑證明書，在「公司」部分，因公司主管機關經濟部於民國八十七年四月一日起停止核發，為因應實際需要，依司法院８７、７、１０（８７）院臺廳民三字第一五三九二號函內容：

行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後，公司委任代理人辦理公、認證事件時，如未提出經公證人公、認證或經舊公證法第二十二條第二項所定機關、商會、村、里辦
公處等單位證明之授權書者，公證人不得逕予拒絕受理，而應命請求人提出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用：

公司登記主管機關最近六個月內所核發公司設立（變更）登記事項卡副卡正本，及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影本，正本核對無訛後發還，影本附卷存參。
公司設立（變更）登記事項卡副卡正本核發後已逾六個月，除檢附該副卡正本核對外，須再檢附公司登記主管機關最近三個月內核發之公司設立（變更）登記事項卡抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後，正本發還，抄錄本及聲請抄錄或准
予變更等相關證明文件附卷存參。
六、所需租賃契約書，請求人如有自備至少攜帶三份，如未準備，可利用公證處印製的契約，每三份三元。

七、依公證法第八十條規定，公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。

八、應徵公證費用以租金總額或房屋課稅現值兩者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者，加收二分之一：

二十萬元以下者，一千元。
二十萬元至五十萬元者，二千元。
逾五十萬元至一百萬元，三千元。
逾一百萬元至二百萬元者，四千元。
逾二百萬元至五百萬元者，五千元。
逾五百萬元至一千萬元者，六千元。
逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加收二千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
※以上資料來源參考：司法院http://www.judicial.gov.tw/index.asp

	如果房東財務出問題，以致於房子被拍賣了，但我的契約還未到期，怎麼辦？
	請放心！您的租屋權益絲毫不受影響，因為依照法律上的規定，當租約未到期時，房客是可以與新屋主延續租賃關係的，直至原租約屆滿。

	簽契約時要求房東驗名正身再簽會不會不合理啊？
	千萬不要因為不好意思，而不敢提出要求，簽約時一定要確認訂約的對象身份，除雙方都應出示身份證明外，房客尤應要求房東出示房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，來確定房東的真實身份與房子的所有權狀況。

房東可否在承租期間內，自由進出您的租賃處？

當然不可，依民法物權篇第765條之規定：所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。又所謂租賃，係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付策金之契約；很明顯地當房東未將房子出租時，所有人可自由進出所有物，然當所有物已出租時，房客對其租賃物有使用與收益之權利，換言之，房東係將該所有物之使用收益之權出租給房客，而其處分之權仍留於房東，所以房東不可隨意進出租賃物。
另外，或許有人會詢問，若房東時當進出租賃物時有否涉及刑事責任？按民法195條之規定：不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。又民法184第一項規定：因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。而在刑事上依刑法第306條之規定：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

如果房東是二房東，應注意什麼？

如果你的房東是二房東，請務必看其與大房東所簽之契約，是否有「限制轉租」之規定，若有，則不能承租；如沒限制則應確認為全部轉租或為部份轉租，因民法４４３條規定：全部轉租，視為有效，是故僅可部份轉租，同時您簽約後，只需向二房東負責，一旦，房客有違反契約規定時，就全權由二房東向大房東負責了。一般來說，契約書中如果沒有提到轉租規定時，通常視為是可以轉租的。

房東向我要訂金，一定都要給嗎？給多少才是合理的？

「訂金」是指看房子的人尚處於考慮階段，但要求房東給予優先租賃權，所先支付房東的約訂金，以彌補如果不簽約時，房東因處於等待階段所遭受的損失。所以一旦房客猶豫不決，尚未決定是否簽約時，房東為了保障己身之權益，可能會要求先付訂金，然而這並不具強制性不一定要給，因為可以先衡量本身承租的意願，再作決定是否要先付訂金；且訂金要給多少並不一定，視雙方同意即可。

	如果已經給房東訂金，但後來改變心意不跟房東訂契約，我可以拿回訂金嗎？
	當然不行，因為對房東而言，您所支付的訂金是保障你有優先承租的權利，如果你後悔不想租的話，這訂金就算做他等你回覆這段時間內的損失補償金了。

	簽訂契約到底有什麼好處呢？
	白紙黑字、寫清楚權利義務等關係，除非是您違反先前的約定，否則房東是不得任意調漲房租或收回房屋的；況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目，對雙方而言都是有利的。